E’ fatto notorio che per trasferire la proprietà di un immobile è necessario che vi sia un atto pubblico sottoscritto alla presenza di un notaio, eventualmente alla presenza di testimoni se si tratta di donazione. Di regola, dunque, non è possibile trasferire la proprietà attraverso una scrittura privata oppure attraverso una mera dichiarazione verbale. Inoltre, mentre appare pacifica la proprietà di un bene laddove venisse provata in atto pubblico, numerosi dubbi vi sono attorno alla dichiarazione di proprietà mediante scrittura privata ovvero per molto tempo la giurisprudenza si è interrogata se sia possibile provare la proprietà attraverso una dichiarazione tra le parti redatta dalle stesse in assenza del notaio.
Infatti si definisce scrittura privata un documento sottoscritto da due o più parti per definire e regolare reciproci interessi all’interno di un rapporto. Una prima e generale caratteristica della scrittura privata è data dalla partecipazione dei soggetti interessati alla formazione del documento, la cui completa stesura con le autografe sottoscrizioni conferma che il suo contenuto è dalle stesse voluto insieme agli effetti. Essa deve, per potersi definire valida, contenere determinati requisiti: la redazione, la validità e l’efficacia della scrittura privata sono disciplinate dalla Sezione Seconda del Titolo II del Libro Sesto del Codice Civile, dall’art. 2702 all’art. 2707.
Ad oggi la giurisprudenza più recente ha previsto un’ importante innovazione riguardo alla possibilità di dimostrare di essere proprietari di un bene attraverso una scrittura privata: secondo quanto affermato dall’ordinanza n. 10472/2023 della Corte di Cassazione, infatti, la scrittura privata in cui un proprietario dichiara di voler trasferire la proprietà di un bene a un soggetto terzo o in cui dichiara la comproprietà del bene stesso tra lui ed il terzo, costituisce piena prova del diritto di quest’ultimo. Pertanto, secondo suddetta ordinanza, non è necessario ai fini di dimostrare la proprietà la presenza di un atto pubblico ma è sufficiente un patto fiduciario tra le parti.
Questi i fatti che hanno portato la Cassazione a formulare tale nuovo principio. Una coppia aveva acquistato un immobile ma, per questioni fiscali, lo aveva intestato solo al marito. Successivamente, l’uomo redigeva una scrittura privata in cui dichiarava che metà della proprietà appartenesse anche alla moglie. Pertanto sorgeva una questione riguardo al valore che dovesse essere attribuito a tale scrittura,tenendo conto che eventualmente in sede di separazione la moglie, laddove si riconoscesse alla scrittura piena validità, avrebbe di conseguenza tutto il diritto di rivendicare la propria quota dell’immobile, esistendo tra le parti un rapporto fiduciario.
La Cassazione ha riconosciuto che il fiduciante, ovvero colui che non figura come proprietario del bene, in questo caso la moglie, ai fini di dimostrare di essere proprietaria di una quota dell’immobile dovrà semplicemente essere in possesso dell’atto in cui il fiduciario , cioè il marito intestatario formale del bene, dichiari di non essere proprietario esclusivo, senza doverne dimostrare l’autenticità.
L’onere della prova spetterà al fiduciario: in questo caso, il marito potrà opporsi al contenuto della scrittura privata, dovendone però dimostrare la falsità . L’esistenza del patto fiduciario si presume quindi fino alla fornitura di una prova contraria da parte dell’ intestatario formale dell’immobile in assenza della quale la scrittura avrà pieno valore.
Ovviamente è opportuno ricordare che per essere efficace nella scrittura privata deve emergere chiaramente l’impegno e il contenuto della prestazione. Questo significa che l’intestatario dell’immobile deve chiaramente indicare la sua intenzione di trasferire il bene o di riconoscere la comproprietà di un terzo soggetto.
Al momento in cui si scrive, tale pronuncia della Cassazione rappresenta ancora una novità assoluta nel panorama giurisprudenziale ma, senza dubbio, è già evidente come tale innovazione renderebbe molto più agevole la definizione di taluni rapporti : infatti il riconoscimento della validità della scrittura privata e del patto fiduciario espresso in essa ai fini della dimostrazione della proprietà o del trasferimento della stessa appare senz’altro opportuna in particolare nei rapporti tra coniugi e conviventi e permetterebbe una individuazione più veloce ed immediata del diritto di proprietà su un bene, risolvendo più rapidamente ogni possibile controversia in caso di separazione della coppia.
