Il contratto di locazione, quale contratto di durata, è fisiologicamente esposto alle sopravvenienze che intervengono nel corso del rapporto. Sopravvenienze che potendo incidere sulle prestazioni di ciascuna delle parti, acquistano rilievo sul piano dell’equilibrio contratturale.
Nei recenti provvedimenti adottati dal Governo per tentare di mitigare gli effetti della situazione emergenziale determinata dall’epidemia da COVID-19 e dalle scelte imposte per cercare di contenerla, alcune disposizioni riguardano ora i contratti di locazione, segnatamente i contratti di locazione c.d. commerciali, venendo così ad integrare il novero delle regole che nel Codice e nelle leggi complementari disciplinano i contratti.
In ordine a tale ultimo aspetto, va subito premesso che le disposizioni normative in vigore non prevedono alcuna facoltà di sospensione del pagamento dei canoni.
Tuttavia l’art.65 del D.L. 17/03/2020, n.18, prevede in favore dei conduttori di botteghe e negozi una misura di sostegno indiretta, consistente nel credito d’imposta pari al 60% del canone d’affitto versato per il mese di marzo 2020.
Ancora con riferimento al rapporto locativo assume invece rilievo un’altra disposizione del medesimo provvedimento, là dove l’art.91 integra il dettato dell’art.3, D.L.2 marzo 2020, n.9, ora convertito in L. n. 13/2020, stabilendo che il rispetto delle misure dettate per il contenimento dell’epidemia “è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 C.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Previsione, questa, che viene allora direttamente ad incidere sul rapporto locativo, nella misura in cui attiene in termini generali all’adempimento o, meglio, al possibile inadempimento del conduttore.
In tale ampia prospettiva, che trascende la questione del mancato pagamento del canone e tocca invece il diverso profilo del rapporto locativo, sembra opportuno chiedersi di quali strumenti potranno avvalersi le parti del contratto ed in quale misura potrà essere realizzato un giusto contemperamento tra i contrapposti interessi dei contraenti, ovvero quello del conduttore di continuare ad utilizzare l’immobile per lo svolgimento della propria attività e quello del locatore di ricavare dal bene i frutti civili: diritti che hanno entrambi rilievo sul piano dei principi costituzionali.
In primis, certamente il diritto di recesso, che l’art.7, L.n.392/78 riconosce al conduttore indipendentemente dalle previsioni contrattuali e “quando ricorrano gravi motivi” costituisce una risposta possibile, immediata ma obiettivamente inadeguata a rispondere all’emergenza, giacché segna la fine del rapporto contrattuale e forse anche dell’attività commerciale.
Di maggiore rilievo e meritevoli di approfondimento sono invece quegli istituti che consentirebbero, di fronte al verificarsi di fatti obiettivi, del tutto indipendenti dalla volontà dei contraenti e che incidono sull’equilibrio che sempre deve esserci tra prestazione e controprestazione, di proseguire il rapporto locativo non solo “rebus sic stantibus”, ma anche a condizioni diverse da quelle originariamente pattuite.
Tale possibilità, de iure condito, è a tutt’oggi imprescidibilmente legata alla volontà dei contraenti ad addivenire a nuove condizioni contrattuali, diverse da quelle iniziali.
Né tale “riduzione ad equità” del rapporto potrebbe essere affidata ai Tribunali. Infatti, secondo la dottrina maggioritaria, il Giudice non potrebbe mai correggere il contratto, prevalendo sempre l’autodeterminazione delle parti. L’unica eccezione sistematica si riscontrerebbe nel caso di clausola penale manifestamente eccessiva, la cui riduzione sarebbe espressione di un’integrazione capace di sovrapporsi alle pattuizioni dei contraenti.
Tale possibilità, resta quindi affidata alla reciproca disponibilità e libera volontà di locatore e conduttore, in ossequio al principio dell’autonomia contrattuale dettato dall’art.1322 C.c..
Tuttavia, viene da chiedersi se la situazione eccezionale che stiamo vivendo, non possa costituire l’occasione per dare attuazione all’idea, sinora affidata alle riflessioni della dottrina ed a qualche progetto di legge che non ha visto la luce, di introdurre nel sistema del Codice una regola generale che nei contratti di durata imponga la rinegoziazione delle condizioni contrattuali in presenza, appunto, di sopravvenienze eccezionali ed imprevedibili.
E’ maturo il tempo per riflettere sui rimedi manutentivi del rapporto obbligatorio e non ragionare solo in termini risolutivi?
La strada forse è tracciata: si dovrà avere il coraggio di percorrerla fino in fondo, di modo che il ricordo di tale periodo non rimanga solo nei libri di storia o di economia, ma sia presente anche nelle rassegne di giurisprudenza e renda concreta ed operante la solidarietà sociale, al riparo da abusi ed emulazioni da ambo le parti.
